Будущее старых домов. Роль управляющей компании как (ре)девелопера

"Лига ЖКХ" – управляющая компания нового поколения, независимая от застройщиков. Компания, которую жители выбирают осознанно. "Лига ЖКХ" работает в пяти городах, в трех из них открыта по франшизе, в двух мы работаем сами – это 41 дом площадью примерно 500–600 тыс. кв. м. Всего же у нас на рассмотрении 724 заявки на обслуживание домов со всей России. В рубрике "День эксперта" - Илья Сотонин, Управляющий директор УК "Лига ЖКХ".

Мы обслуживаем новые дома, но 20% наших домов – старой постройки. "Лига ЖКХ" использует в работе ИТ-систему для управляющей компании, которую мы создавали сначала для себя, а потом решили отдать на рынок: получился продукт, который нужен другим УК. Он называется doma.ai – это продукт для управляющих компаний, который создан не айтишниками, а теми, кто непосредственно работает в ЖКХ.

До 75% домов, в которых сегодня живут россияне, строились еще в советское время. Для того чтобы доля жилья, построенного с начала 90-х гг., приблизилась хотя бы к 50% жилого фонда, необходимо строить в течение ближайших десяти лет по 100–120 млн кв. м.

Бóльшая часть россиян живет в старых типовых домах и будет продолжать в них жить в ближайшие годы. Это станет проблемой общероссийского масштаба, если не придумать, что делать с такими домами, которые продолжают ветшать. Панельные дома советского периода строились по типовым сериям, и этих серий ограниченное количество. Поэтому не придется создавать уникальные решения для реконструкции таких домов. Мы можем разрабатывать унифицированные методы улучшения старых домов, которые можно массово внедрять в городах России.

Дом начинается с подъезда

Что можно сделать со старыми домами, чтобы жить в них стало комфортнее? Первое – изменить подъезд и входную группу. В некоторых из наших домов эти идеи уже реализованы.

После ремонта подъезда и установки стеклянной двери на входе квартиры в первом доме, где мы применили подходы конструктора подъездов, стали стоить дороже на 8 тыс. руб. за кв. м в сравнении с аналогичными пятиэтажками в этом же районе. Вложив в ремонт 20 тыс. руб. с каждой квартиры, собственники получили увеличение стоимости каждой из квартир на 300–400 тыс. руб. Хорошие инвестиции!

Такой подход может быть применим и к новым домам. В 2000–2010 гг. некоторые застройщики строили некачественно, и, чтобы привести эти дома в соответствие требованиям к комфортному жилью, нам приходится приводить подъезды в порядок и достраивать дома, заниматься редевелопментом.

Изменения внутри дома

Ветхое состояние, снос, замена новыми домами. С этим ассоциируется будущее массовой советской застройки. Но что, если посмотреть на ситуацию иначе? Возможна ли реновация старых домов без сноса? Мы решили научиться менять не только внешний вид старых домов, но и совершенствовать внутреннюю "начинку".

У наших партнеров из КБ "Стрелка" есть проект. Архитекторы типологизировали советские панельные дома и предложили для каждого типа решение, что можно и улучшить, чтобы дом соответствовал требованиям к современному жилью. КБ "Стрелка" предлагает уплотнительную застройку, когда метраж жилья на прежнем участке становится больше, возрастает комфорт проживания. Такие решения они разработали для каждой типовой серии домов.

Кто будет финансировать все эти изменения? Это может быть сделано за счет кредитов на капремонт: некоторые крупные банки активно разрабатывают предложения и скоро будут готовы предоставить жителям возможность взять кредит, чтобы привести свой дом в порядок. Сейчас жители ждут капитального ремонта 10–20 лет. Банки хотят изменить эту систему – дать возможность получить кредит, сделать ремонт в своем доме сейчас и закрывать этот кредит следующие несколько лет, проживая в это время в отремонтированном доме.

Кроме кредита, финансирование реновации возможно от девелоперов. Например, "Стрелка" предлагает панельные микрорайоны не только улучшать, но и достраивать в них новые дома, повышая плотность застройки. Это огромный рынок, где девелоперы и управляющие компании должны работать вместе, вести работу по коммуникации с уже живущими в районе людьми, чтобы они поддержали проект реновации.

Возможно, мы увидим, что управляющие компании, с успехом занимающиеся обслуживанием жилого фонда, выйдут на рынок девелопмента и повысят конкуренцию в этом сегменте.

рис01-Jan-13-2021-05-44-51-03-AMНовые фасады увеличивают стоимость жилья в старых домах

Старые дома тоже могут быть умными

Все старые дома можно приводить в состояние умного дома, насколько это возможно, – устанавливать видеонаблюдение, умные домофоны, диспетчеризацию. У нас в домах, в том числе старых, стоят датчики, с которых "Лига ЖКХ" получает информацию о том, что происходит в доме: фиксируем протечки, показатели учета тепла, давление, температуру, аварии. В этот подход к редевелопменту можно включить все современные решения, о которых говорят по отношению к новым домам. Я уверен, что у нас это все получится!

Опубликовано в журнале "Системы безопасности" №5/2020

Сюжеты: Безопасный город День эксперта